כיצד תוכל להבין באיזה אינדקס לסמוך?(תמונה: Getty Images Europe)
נראה שאתה לא יכול לקבל שבוע מבלי לראות דיווח על מצב מחירי הבתים בבריטניה.
אבל בעוד שבוע אתה אומר שהם קמים, לעתים קרובות לאחר מכן אתה אומר שהם ירדו, או שטוחים, או מתרסקים, או מזנקים. לפחות עד יום חמישי עם פרסום דו'ח חדש.
אז - על מי אפשר לסמוך?
התשובה היא שאתה צריך לשים לב למי הוציא אותם. כי אף על פי שאף אחד מהם לא ממש טועה, כולם אומרים לך דברים שונים.
אסטון וילה נגד צ'לסי
אז, כדי לעזור, זה מה שכל אחד מהדיווחים באמת אומר על שוק הנכסים בבריטניה.
הליפקס ובכל הארץ
מדדי מחירי הדירות הגדולים ביותר אינם מסכימים לגבי מה שקורה למחירי הבתים. (תמונה: Getty)
שניים ממלווי המשכנתאות הגדולים ביותר בבריטניה, הליפקס ו חברה ארצית לבנייה , מפרסמים מדי חודש דוחות מחירי דירות משלהם.
אלה מכוסים לעתים קרובות במונחים של יראת כבוד על ידי העיתונות, אך למען האמת התמונה האמיתית שאתה מקבל מהם היא די שלמה.
הסיבה לכך היא שהם מבוססים על נתוני אישור המשכנתא של אותו מלווה בודד, שבהם הם משתמשים כדי לנסות לצייר תמונה של שוק הדיור במדינה כולה.
ובעוד שהם שניים מהמלווים הגדולים ביותר בסביבה, הם אינם כה דומיננטיים עד שהם יכולים לתת מענה מדויק לחלוטין למה שקורה עם מחירי הדירות.
אחרי הכל, הם מתעלמים לחלוטין מעסקאות מזומן, המהוות כשליש מכלל מכירות הנכסים.
ניקח דוגמא. על פי הליפקס, מחירי הבתים ירדו ב -0.5% בינואר מהחודש הקודם, והעלו את מחיר הנכס הממוצע ל -223,462 ליש'ט.
אבל ברחבי הארץ מעריכים כי מחירי הבתים צמחו ב -0.6% בינואר, והעלו את המחיר הממוצע ל -211,756 ליש'ט.
אז לא רק ששני המדדים חולקים על הכיוון שאליו נכנסו מחירי הדירות, הם הגיעו גם למחירי בתים 'ממוצעים' בהפרש של 12,000 פאונד.
ה- HPI בבריטניה
ה- HPI בבריטניה אמין אך מאחורי הזמן. (תמונה: ג'יימס אנדרוז/מראה)
ה HPI בבריטניה (קיצור של מדד מחירי הדירות) הוא המדד האחרון בבלוק, לאחר שהושק לפני מספר שנים.
זהו הדו'ח המקיף ביותר שיש, שכן הוא מבוסס על נתוני עסקאות בפועל ממרשם המקרקעין של HM, מרשמי סקוטלנד ושירותי קרקעות ונכסים בצפון אירלנד.
מכיוון שהוא מבוסס על כל נתוני העסקה, ולא על קבוצת משנה קטנה המבוססת על עסק אחד, הוא באמת המדד האמין ביותר אם אתה מחפש תובנה אמיתית לגבי מחירי הדירות.
עם זאת יש בעיה - להיות מקיף זה לוקח זמן, ולכן עד לפרסום האינדקס זה כבר חדשות ישנות.
לדוגמה, המדד האחרון חושף מה קרה למחירי הבתים כל הדרך בחודש פברואר, שללא ספק כבר מזמן מכדי שיהיה בו הרבה שימוש.
גרוע מכך, הוא מודד שינויים בערכי הנכס בסיום. כך שההצעה בפועל לרכוש את הבית עבור ההקלטה הייתה יכולה להתבצע חודשים לפני כן.
אה, וממצאי ינואר? מחירי הדירות ירדו ב -0.3%, כלומר המחיר הממוצע ירד ל -225,621 ליש'ט.
LSL Acadata
לא כל המדדים מבוססים על מחירים שנמכרו בפועל. (תמונה: Getty)
LSL המדד מבוסס על נתוני רישום המקרקעין כך שאפשר לטעון שהוא אמין יותר מאלו של הליפקס והארץ.
יתרה מכך, הוא כולל עסקאות קנייה-להשכרה, כמו גם רכישות של בעלים, שהאינדקסים האלה אינם עושים.
הוא הסתובב קצת יותר מהר מאשר ה- HPI בבריטניה, בין השאר מכיוון שהוא מכסה רק את אנגליה ו -וויילס ולכן רק צריך את נתוני רישום המקרקעין ולא להסתמך על סוכנויות המכסות גם את סקוטלנד וצפון אירלנד.
מסלול הבית
Hometrack מסתכל אך ורק על הערים הגדולות ביותר בבריטניה. (תמונה: Getty)
מסלול הבית עושה משהו קצת אחר, ומתמקד כולו באוסף הערים הגדולות ביותר בבריטניה.
Cilla Black ניתוח פלסטי
בעוד שהערים שנכללות בדו'ח מכסות רק כ -5% משטח השטח של בריטניה, Hometrack מעריכה שהן מכילות יותר משליש ממלאי הדיור בבריטניה וכ -43% מערכו.
הזז ימינה
אם אתם מחפשים בית חדש, רוב הסיכויים הם הזז ימינה הוא אחד המקומות הראשונים שאתה מסתכל עליהם.
אחרי הכל, זהו פורטל הנכסים הגדול ביותר במדינה. באופן לא מפתיע, המדד שלה זוכה לסיקור רב מדי חודש.
הבעיה היא שזה בכלל לא מדד מחירי דירות - זה מדד מחיר מבוקש.
הנתונים המצוטטים הם המחירים שהספקים מבקשים את הנכסים שלהם, במקום הנתונים שהם באמת מוכרים את הנכסים עבורם.
והעובדה היא שהרבה אנשים מפרסמים את הנכסים שלהם במחירים שהם הרבה יותר ממה שהם צפויים לקבל עבורם.
גרוע מכך, זוהי לא רשימה של המחירים הנוכחיים של הנכסים הרשומים בה, רק מה הנכסים החדשים שעולים עליה באותו חודש רשומים - כאשר אנשים בשיא האופטימיות שלהם.
נתונים של היריבה זופלה, מראים שכמעט שליש מהנכסים רואים את מחיריהם יורדים - עם ממוצע של 25,000 ליש'ט דפק מחירים מבוקשים.
עם זאת, מה ש- Rightmove בהחלט מראה לך הוא מה שאנשים חושבים שבתיהם שווים כרגע.
זה גם ההפך ממדד ה- HPI בבריטניה - מסמן את תחילת תהליך רכישת הנכס, ולא את הסוף.
לשם ההקשר, מדד המחירים של Rightmove באפריל מעמיד את השווי הממוצע של בית בבריטניה על 305,732 ליש'ט.
זה 75,000 ליש'ט יותר ממספר ה- HPI הבריטי האחרון, אך באותה מידה הבתים הרשומים ב- Rightmove באפריל לא יגיעו לדוח HPI בבריטניה עד דצמבר - אם בכלל - עד אז השוק ימשיך להתקדם מִגרָשׁ.
קרא עוד
דיור
ייעוץ בנושא מתווך משכנתאות ללא הפקדה? אין בעיה. הבית הראשון בשעה 19 כיצד פועלת בעלות משותפתהמוסד המלכותי של מודדי שכר (Rics)
ה המוסד המלכותי של מודדי שכר (Rics) שימושי אם אתה רוצה לקבל מושג מה יקרה למחירי הבתים, כמו גם למה שכבר קרה.
סקרים משכירים ברחבי הארץ מקבלים אינדיקציה מה קרה למחירים באזורם בשלושת החודשים האחרונים, כמו גם מה שהם חושבים שיקרה ברבעון הקרוב.
לרוע המזל, הדרך שבה היא מפרסמת את הממצאים הללו לרוב אינה ברורה יותר - במהדורה האחרונה למשל היא מציינת מאזן נטו של -47% מהנשאלים המציינים ירידות מחירים נוספות בלונדון. צלול, נכון?
הנתונים נועדו להראות כיצד מודדים חיוביים או שליליים מרגישים לגבי השוק, המחירים וכמה בתים מוצעים למכירה כרגע.
רד בול לידס מאוחדת
עם זאת, אין נתון ממשי - רק 'רובנו, הדברים ישתפרו/ירעו'.
על מי אני יכול לסמוך?
אם אתה רוצה את התשובות המדויקות ביותר על מחירי הבתים, אז ה- HPI בבריטניה הוא המדד שאפשר לסמוך עליו.
אף על פי כמה שימושי הנתונים שלו יינתנו, זמן ההובלה הבשרני שלה פתוח לדיון.
שאר המדדים פגומים בדרכם שלהם, אך יכולים לתת לך רמה מסוימת של תובנה בסיסית לגבי הערך הטיפוסי של נכס.
אבל אז כדאי לזכור שנכס שווה רק מה שמישהו מוכן לשלם עבורו, בלי קשר למה שיש לכל מדד מחירי דירות להגיד.
ההימור הטוב ביותר שלך לחשב את מחיר הבית המקומי שלך הוא להסתכל על אילו נכסים בקרבתך ש'נמכרים STC 'אך עדיין רשומים מוערכים כדי לקבל מושג טוב לגבי מה שמחליף ידיים בכל זמן נתון.
